Воспользуйтесь своим правом решения определять дальнейшее состояние своих домов. Проведите общее собрание собственников жилых и нежилых помещений Вашего многоквартирного дома.

Многоквартирный дом (МКД) — это не только несколько изолированных друг от друга жилых помещений в виде квартир, но и целый комплекс строительных конструкций, инженерных сооружений, коммуникаций, иного имущества (например, лестничные площадки, крыльцо, двери в подъездах, чердачные помещения, крыши, земельный участок и т.д.), которые необходимы для нормального функционирования дома, комфортного и безопасного проживания граждан и которыми пользуются абсолютно все проживающие в доме лица (например, системы водо-, электро-, газо— и теплоснабжения, доступ в квартиры через лестничные проемы и площадки, пользование лифтом и т.д.). Вот почему указанное имущество в соответствии со ст. 36 ЖК РФ признается общим имуществом, принадлежащим всем собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности. Более того, согласно п.З ч.1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу относятся также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся не только за пределами, но и внутри помещений (квартир) и обслуживающее более одного помещения (например, стояки систем водоснабжения и отопления).

В силу ч.2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно же ст.ст. 246 и 247 ГК РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а в силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии со ст.ст. 44 ч.2, 154, 162 и другими нормами Жилищного кодекса РФ решение всех вопросов, связанных с управлением, содержанием, проведением текущего ремонта, реконструкциии капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отнесено к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений.

Именно на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждый собственник — владелец доли общего имущества может выразить свою волю по всем вопросам, связанным с порядком пользования, содержания и распоряжения в установленных законом пределах общим имуществом в данном доме.

При этом какое-либо решение собственниками помещений может быть принято только путем голосования. Соответственно правовым результатом такого действия, как акт голосования собственника доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, является решение общего собрания собственников помещений.

Таким образом, акты голосования направлены прежде всего на реализацию собственниками помещений их прав, связанных с правом собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Именно поэтому в ч. 1 ст. 48 ЖК РФ установлено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают только собственники помещений в данном доме. Иные лица, не являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, не обладают вышеуказанными правомочиями.

Поэтому при помощи общего собрания собственники жилых и нежилых помещений реализуют свое право участвовать в управлении общим имуществом, то есть определять, к какой цели в отношении многоквартирного дома они стремятся, какие задачи ставят на ближайшее время, как хотят использовать общее имущество, сколько денег будут вкладывать в его поддержание и развитие. Поэтому участие в общем собрании для принятия совместных решений — это прямой интерес собственников помещений, поскольку именно они в наибольшей степени заинтересованы в сохранении и улучшении своего дома.

Деятельность по управлению домом должна осуществляться в строгом соответствии с решениями собственников помещений. Именно поэтому в ст. 44 ЖК РФ определено, что общее собрание собственников помещений является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание — это организованное, заранее спланированное мероприятие, целью которого является решение определенных вопросов. Никто кроме собственников не может решать вопросы управления их имуществом. Поэтому только общее собрание как единственный орган управления домом может и обязан решать вопросы управления, пользования и распоряжения общим имуществом дома.

Именно в силу того, что общее собрание собственников помещений является высшим органом управления многоквартирным домом, принятые в установленном Жилищным кодексом РФ порядке решения общего собрания собственников помещений в силу ч.5 ст.46 ЖК РФ являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех, кто не принимал участие в общем собрании или голосовал против соответствующего решения. Собрание правомочно (может принимать большинство решений), если в нем принимают участие собственники более чем половины жилых площадей в доме.

Согласно Федеральному закону от 25.12.2012 № 271-ФЗ введены изменения в ЖК РФ по вопросу организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (изменение порядка финансирования работ по капитальному ремонту). Финансирование работ по капитальному ремонту общего имущества предусмотрено в Жилищном кодексе Российской Федерации за счет:

— обязательных взносов собственников в фонд капитального ремонта (размер минимальных взносов устанавливает субъект РФ)

— дополнительных взносов собственников в фонд капитального ремонта (размер таких взносов устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме)

— бюджетных субсидий

— кредитов, займов и других незапрещенных законом источников

Плата за капитальный ремонт общего имущества исключена из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения (п.1 ч.2 ст. 154 ЖК РФ).

Взносы на капитальный ремонт вносятся собственниками помещений в зависимости от выбранного ими способа формирования фонда капитального ремонта (Фонд КР):

— на специальный счет ТСЖ (кооператива) или регионального оператора;

— на счет регионального оператора Соответствующее решение должно быть принято собственниками на общем собрании в двухмесячный срок после официального опубликования региональной программы капитального ремонта общего имущества, если иной срок не установит субъект РФ. Если собственники такое решение не приняли, орган местного самоуправления принимает решение о формировании Фонда КР в этом многоквартирном доме на счете регионального оператора (ч.5, 7 ст. 170 ЖК РФ).

Региональный оператор является юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда. Региональный оператор создается субъектом Российской Федерации, и им может быть создано несколько региональных операторов, каждый из которых осуществляет деятельность на части территории такого субъекта Российской Федерации.

Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на специальном счете регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.

Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах этого же регионального оператора. При этом законом субъекта Российской Федерации может быть установлено, что такое использование средств допускается только при условии, если указанные многоквартирные дома расположены на территории определенного муниципального образования или территориях нескольких муниципальных образований.