5.01.2010 г. СЕНЕЖ

Руководствуясь Жилищным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом №131-Ф3 от 6.10.2003г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Уставом Солнечногорского муниципального района Московской области:

1. Утвердить Положение о порядке предоставления жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности Солнечногорского муниципального района, по договорам коммерческого найма (Приложение).
2. Опубликовать настоящее решение в средствах массовой информации Солнечногорского муниципального района.
   

Ю.А.ПАНКРАТОВ, глава Солнечногорского муниципального района

ПРИЛОЖЕНИЕ

Настоящее Положение разработано в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Уставом Солнечногорского муниципального района Московской области и определяет порядок и условия предоставления жилых помещений, находящихся в собственности Солнечногорского муниципального района, по договорам коммерческого найма.

Статья 1. Общие положения о коммерческом найме

1. Коммерческий наем жилых помещений представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и (или) пользование жилыми помещениями.

2. Основным документом, регулирующим отношения Наймодателя с Нанимателем, является договор коммерческого найма жилого помещения, заключаемый в письменной форме. Форма договора приведена в Приложении 1.

3. Договор коммерческого найма жилого помещения - соглашение, по которому собственник жилого помещения (далее- Наймодатель) передает другой стороне (далее - Наниматель) жилое помещение за плату во временное владение и (или) пользование, а Наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору. Договор коммерческого найма жилого помещения считается заключенным с момента его подписания Наймодателем и Нанимателем, если иной срок не установлен в самом договоре.

В договоре коммерческого найма жилого помещения должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с Нанимателем. Наниматель обязан ознакомить их с условиями договора коммерческого найма жилого помещения.

4. Объектом договора коммерческого найма жилого помещения может быть изолированноежилое помещение, пригодное для проживания, в виде отдельной квартиры или комнаты с долей в праве на места общего пользования, благоустроенное применительно к условиям региона и отвечающее санитарным и техническим нормам. Фактическая передача жилого помещения осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

5. Сдача жилого помещения в коммерческий наем не влечет передачу права собственности на него. Переход права собственности на сданное в коммерческий наем жилое помещение не является основанием для изменения или расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. При этом новый собственник становится Наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма жилого помещения.

6. Предоставление жилых помещений по договору коммерческого найма жилого помещения не связано с очередностью предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма.

7. Обязанность по страхованию сдаваемого в коммерческий наем жилого помещения возлагается на Нанимателя.

Статья 2. Условия коммерческого найма

1. Наймодателем жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения является администрация Солнечногорского муниципального района (далее - Администрация).

2. Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения может быть любой гражданин Российской Федерации, зарегистрированный на территории Российской Федерации в установленном порядке. Преимущественное право на предоставление жилого помещения на условиях коммерческого найма имеют граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, состоящие на учете на получение жилой площади, а также, муниципальные служащие, работники бюджетной сферы, муниципальных предприятий и учреждений, приглашенные для работы в городе специалисты (медицинские и педагогические работники, сотрудники правоохранительных органов и др.).

3. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, определенный договором, но не более чем на 5 лет. Если срок коммерческого найма жилого помещения в договоре не определен, договор считается заключенным на 5 лет.

4. Наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Если Наниматель продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения при отсутствии возражений со стороны Наймодателя, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

5. В случае смерти Нанимателя либо признания его недееспособным или его выбытия из жилого помещения договор коммерческого найма жилого помещения продолжает действовать на тех же условиях, а Нанимателем становится один из граждан, постоянно проживавших с прежним Нанимателем и указанных в договоре коммерческого найма, по общему согласию между ними. Наймодательне вправе отказать такому гражданину во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.

При отсутствии соглашения между совершеннолетними гражданами, указанными в договоре коммерческого найма жилого помещения в качестве постоянно проживающих с Нанимателем, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями по договору коммерческого найма жилого помещения в соответствии с действующим законодательством.

6. Договор коммерческого найма жилого помещения сохраняет действие при временном отсутствии Нанимателя. При этом Наниматель или по его поручению уполномоченное лицо обязаны вносить плату за жилое помещение, коммунальные и прочие платежи, если иное не установлено нормами гражданского законодательства.

7. Наниматель несет ответственность перед Наймодателем за действия граждан, совместно проживающих с ним в жилом помещении, предоставленном ему по договору коммерческого найма жилого помещения, которые нарушают условия договора коммерческого найма жилого помещения.

В случае заключения Нанимателем с совместно проживающими с ним гражданами договора о солидарной ответственности, при условии уведомления об этом Наймодателя указанные граждане несут солидарную с Нанимателем ответственность перед Наймодателем.

8. Если Наниматель не возвратил жилое помещение, либо возвратил его несвоевременно, Наймодатель вправе потребовать от Нанимателя внесения платы за жилое помещение за все время просрочки.

9. В случае освобождения Нанимателем жилого помещения по окончании срока договора или расторжении договора коммерческого найма он обязан оплатить Наймодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по договору, о которой он был извещен заранее.

10. Наниматель обязан в установленные договором коммерческого найма жилого помещения сроки вносить плату за коммерческий наем жилого помещения, своевременно вносить платежи за жилищно-коммунальные и иные услуги, а также принимать долевое участие в расходах по содержанию общего имущества дома и придомовой территории.

11 . Наниматель не вправе без письменного согласия Наймодателя вселять в жилое помещение лиц, не указанных в договоре коммерческого найма жилого помещения (за исключением п. 2 ст. 6 настоящего Положения).

12. Иные права и обязанности Наймодателя и Нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма, а также порядок и условия изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения определяются договором коммерческого найма.

13. Кдоговору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктами 4, 5 и частью 2 пункта 7 настоящей статьи. Статья 3. Порядок предоставления жилых помещений по договорам коммерческого найма

1. Предоставление гражданам жилых помещений по договору коммерческого найма жилого помещения осуществляется на основании постановления главы Солнечногорского муниципального района с учетом решения общественной комиссии по жилищным вопросам администрации Солнечногорского муниципального района.

2. Основанием для вселения в жилое помещение является договор коммерческого найма жилого помещения, заключаемый в установленном законом порядке Наймодателем и Нанимателем.

3. Для предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма гражданин (далее - Заявитель) представляет в администрацию Солнечногорского муниципального района личное заявление, справку с места работы либо копию трудовой книжки, заверенную надлежащим образом, паспорт или документ, удостоверяющий личность Заявителя, паспорта или документы, удостоверяющие личность граждан, которые будут проживать вместе с Заявителем, а также иные документы по требованию общественной комиссии по жилищным вопросам Солнечногорского муниципального района.

4. Заявление о предоставлении жилого помещения Заявителю по договору коммерческого найма рассматривается общественной комиссией по жилищным вопросам администрации Солнечногорского муниципального района в течение одного месяца со дня подачи заявления в соответствии с Положением «Об общественной комиссии по жилищным вопросам администрации Солнечногорского муниципального района», утвержденным Постановлением главы Солнечногорского муниципального района от 7.08.2009 №1663.

Решение общественной комиссии по жилищным вопросам направляется главе Солнечногорского муниципального района для утверждения.

5. После издания постановления главы Солнечногорского муниципального района Московской области Жилищное управление администрации Солнечногорского муниципального района оформляет договор коммерческого найма жилого помещения и направляет Заявителю письменное приглашение (далее - Приглашение) прибыть в определенный день для заключения (подписания) договора.

6. Договор коммерческого найма жилого помещения должен быть заключен (подписан) Заявителем не позднее 10 рабочих дней с момента получения им приглашения.

При получении приглашения Заявитель обязан любым удобным для него способом уведомить администрацию о невозможности прибыть в администрацию для заключения договора в указанный в приглашении день.

7. В случае пропуска Заявителем 10-дневного срока на заключение договора коммерческого найма жилого помещения без уважительных причин постановление главы Солнечногорского муниципального района Московской области о предоставлении этому Заявителю жилого помещения по договору коммерческого найма может быть отменено.

В случае пропуска Заявителем установленного срока на заключение договора коммерческого найма жилого помещения по уважительной причине (болезнь, командировка и т.д.), этот срок продлевается при условии уведомления Заявителем администрации о невозможности заключения договора в указанный в приглашении день.

8. В целях сокращения сроков заключения договоров коммерческого найма жилого помещения с Заявителем администрация вправе изменить порядок приглашения Заявителя, предусмотренный пунктом 5 настоящей статьи Положения, на иной удобный для него порядок, не нарушая при этом прав и законных интересов Заявителя.

Статья 4. Порядок оплаты за наем жилого помещения по договору коммерческого найма

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для Нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма муниципального жилищного фонда, включает в себя:

- плату за пользование жилым помещением (плата за коммерческий наем);

- плату за содержание и ремонт жилого помещения;

- плату за коммунальные услуги.

2. Плата за коммерческий наем жилого помещения устанавливается в денежном выражении в соответствии с методикой расчета платы за коммерческий наем жилого помещения (Приложение 2). Базовая тарифная ставка утверждается постановлением главы Солнечногорского муниципального района в зависимости от экономической ситуации, но не более одного раза в год.

3. Изменение платы за коммерческий наем жилого помещения возможно по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке Наймодателем в случае изменений базовой тарифной ставки за коммерческий наем жилых помещений в соответствии с постановлением главы Солнечногорского муниципального района, но не чаще одного раза в календарный год.

4. Сроки внесения платы за коммерческий наем жилого помещения, порядок перечисления платы, а также порядок и сроки уведомления Нанимателя об изменении Наймодателем платы за коммерческий наем определяются договором коммерческого найма жилого помещения.

5. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги устанавливается в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами.

6. Плата за содержание и ремонтжилого помещения и коммунальные услуги по договору коммерческого найма жилого помещения вносится Нанимателем независимо от факта пользования жилым помещением ежемесячно в сроки, предусмотренные договором коммерческого найма жилого помещения.

Статья 5. Обязанности Нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения

1. Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.

2. Наниматель обязан не производить переустройство и реконструкцию без письменного разрешения Наймодателя и соответствующей межведомственной комиссии, а также своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором коммерческого найма, и обеспечивать Наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилищного фонда, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.

3. Наниматель обязан в установленные договором коммерческого найма сроки вносить платежи за коммунальные услуги, а также принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории.

4. При освобождении жилого помещения Наниматель обязан передать Наймодателю жилое помещение втечение месяцасулучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения без вреда для конструкций жилого помещения.

5. Произведенные Нанимателем без письменного согласия Наймодателя улучшения возмещению не подлежат.

6. Наниматель несет ответственность перед Наймодателем за действия граждан, указанных в договоре коммерческого найма в качестве постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора коммерческого найма жилого помещения.

7. В случае заключения Нанимателем с совместно проживающими с ним гражданами договора о солидарной ответственности при условии уведомления об этом Наймодателя, указанные граждане несут солидарную с Нанимателем ответственность перед Наймодателем.

Статья 6. Права Нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения

1. Наниматель с письменного согласия Наймодателя и всех совершеннолетних граждан, указанных в договоре коммерческого найма жилого помещения, вправе вселить в жилое помещение супруга (супругу), детей, родителей и других лиц при условии, если в результате вселения указанных лиц размер жилой площади на одного человека будет не менее установленной нормы.

2. На вселение несовершеннолетних детей согласия Наймодателя и совершеннолетних граждан, указанных в договоре коммерческого найма, не требуется.

3. Наниматель имеет право выкупа жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма, но не ранее чем через 5 лет с момента заключения договора.

3.1. Для выкупа жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма, Наниматель представляет в администрацию заявление с согласием всех совершеннолетних членов семьи.

3.2. Заявление о выкупе жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма, рассматривается общественной комиссией по жилищным вопросам администрации Солнечногорского муниципального района.

3.3. В случае положительного решения общественной комиссии по жилищным вопросам администрации Жилищное управление администрации Солнечногорского муниципального района подготавливает проект постановления главы Солнечногорского муниципального района о праве выкупа Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения.

3.4. Выкупная цена жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма, устанавливается согласно средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по Московской области, утвержденной Правительством Московской области на момент выкупа жилого помещения для реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в Московской области.

4. Иные права в соответствии с действующим законодательством и договором коммерческого найма жилого помещения.

Статья 7. Права, обязанности и ответственность Наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения

1. Наймодатель в месячный срок после подписания договора коммерческого найма обязан передать свободное жилое помещение Нанимателю, соответствующее условиям договора коммерческого найма и его назначению, и обеспечить в месячный срок свободный доступ Нанимателю в жилое помещение.

2. Наймодатель не отвечает за недостатки сданного в коммерческий наем жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора коммерческого найма или были заранее известны Нанимателю либо должны были быть обнаружены Нанимателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора коммерческого найма или передаче жилого помещения.

3. Если Наниматель не возвратил жилое помещение либо возвратил его несвоевременно, Наймодатель вправе потребовать от Нанимателя внесения платы за жилое помещение за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения в судебном порядке.

4. За соблюдение порядка предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда Солнечногорского муниципального района по договорам коммерческого найма сотрудники Жилищного управления администрации Солнечногорского муниципального района несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. Статья 8. Расторжение и прекращение договора коммерческого найма

1. Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в случаях:

- систематического разрушения или порчи Нанимателем жилого помещения или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- невнесения Нанимателем платежей, указанных в договоре, в течение шести месяцев, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания;

- в иных случаях в соответствии с действующим законодательством и договором коммерческого найма жилого помещения.

2. Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке только после направления Нанимателю письменного предупреждения о необходимости устранения нарушений в течение установленного в предупреждении срока.

3. Договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Нанимателя:

- если Наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование Нанимателю, либо создает препятствия пользованию жилым помещением в соответствии с условиями договора;

- в случае систематического неисполнения Наймодателем своих обязанностей по договору;

- в иных случаях в соответствии с действующим законодательством и договором коммерческого найма жилого помещения.

4. Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

5. В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения Наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению в установленном действующим законодательством порядке.

Приложение 1
к Положению о порядке предоставления жилых помещений
муниципального жилищного фондаСолнечногорского муниципального района
от 3.12.2009 г. N 100/10

ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ N________

...................................

Приложение 2
к Положению о порядке предоставления жилых помещений
муниципального жилищного фонда Солнечногорского муниципального района
от 3.12.2009 г. N 100/10

МЕТОДИКА РАСЧЕТА РАЗМЕРА ПЛАТЫ
ЗА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, НАХОДЯЩИЕСЯ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
И ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ПО ДОГОВОРАМ КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Настоящая Методика определяет порядок расчета платы за наем жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда Солнечногорского муниципального района Московской области, предоставленных по договорам коммерческого найма.

Величина платы за коммерческий наем жилых помещений устанавливается дифференцированно в зависимости от качества строительного материала жилого помещения, износа здания, места размещения жилого помещения, категории жилого помещения, благоустройства жилого помещения, категории нанимателя. Месячная плата за наем жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования Солнечногорского муниципального района рассчитывается по следующей формуле:

ПН = Бст х S х Км х Киз х Кр х Кж х Кб х Ккн,

где: ПН - размер платы за наем (руб. в месяц);

Бст - базовая тарифная ставка 1 кв. м в месяц. Базовая тарифная ставка за наем 1 кв. м в месяц составляет 0,02% от инвентаризационной стоимости жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма.

S - общая площадь нанимаемого жилого помещения, кв. м. Общая площадь жилого помещения, переданного по договору коммерческого найма, определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений и встроенных шкафов. Площади лоджий, балконов и террас в общую площадь квартиры не включаются.
Для комнаты в коммунальной квартире S - сумма жилой площади комнаты и доли мест общего пользования. Доля площади мест общего пользования определяется пропорционально занимаемой жилой площади;

Км - коэффициент качества строительного материала жилого помещения;

Киз - коэффициент, учитывающий износ здания; Кр - коэффициент места размещения жилого помещения; 

Кж - коэффициент, учитывающий категорию жилого помещения;

Кб - коэффициент благоустройства жилого помещения;

Ккн - коэффициент, отражающий категорию нанимателя, арендатора.

Размер коэффициентов, применяемых для расчета платы за наем (аренду) жилого помещения, определяется по таблице:

КОЭФФИЦИЕНТЫ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПЛАТЫ ЗА НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

<*> Коэффициент благоустройства жилого помещения вычисляется по формуле:

Кб = Кб1 х Кб2 х КбЗ х Кб4 х Кб5 х Кб6.

ПРИМЕР РАСЧЕТА

ПРИМЕР 1: Однокомнатная квартира. Инвентаризационная стоимость 117480 руб. Площадь - 29,1 м2, Износ

- 11%, последний этаж, кирпичный дом, санузел совмещенный, площадь кухни менее 8 м. кв.

ПН = Бст х S х Км х Киз х Кр х Кж х Кб х Ккн,

Где: Бст = 117480*0,02% = 23,49 руб.

S = 29,1; Км = 1,5; Киз = 100% * 11% /100% = 0,89

Кр = 0,9; Кж= 1,1; Кб =1*1*0,8*0,8*1*1 =0,64

Ккн = 2 или 4

Плата за коммерческий наем вышеуказанной квартиры для работника бюджетной организации составит:

23,49*29,1*1,5*0,89*0,9*1,1*0,64*2 = 1156,38 руб./мес.

Плата за коммерческий наем вышеуказанной квартиры для иных категорий граждан составит:

23,49*29,1*1,5*0,89*0,9*1,1*0,64*4 = 2312,76 руб./мес.

ПРИМЕР 2: Двухкомнатная квартира, Инвентаризационная стоимость 187992 руб. Площадь - 45,6 м2, Износ - 0 %, первый этаж, кирпичный дом, санузел совмещенный, площадь кухни менее 8 м. кв.

ПН = Бст х S х Км х Киз х Кр х Кж х Кб х Ккн,

Где: Бст = 117480*0,02% = 37,59 руб.

S = 45,6 м. кв.; Км = 1,5; Киз = 1; Кр = 0,9; Кж = 1,1

Кб = 1*1*0,8*0,8*1*1 = 0, 64; Ккн = 2 или 4

Плата за коммерческий наем вышеуказанной квартиры для работника бюджетной организации составит:

37,59*45,6*1,5*1*0,9*1,1*0,64*2 = 3258,16 руб./мес.

Плата за коммерческий наем вышеуказанной квартиры для иных категорий граждан составит:

37,59*45,6*1,5*1*0,9*1,1*0,64*4 = 6516,32 руб./мес.