В прокуратуру постоянно поступают обращения собственников земельных участков с вопросами о возможности реализации своих прав при тех или иных обстоятельствах, в частности:
- возможна ли продажа земельного участка, состоящего на государственном кадастровом учете при отсутствии межевания?
- нужно ли переоформлять документы, если имеется свидетельство на право собственности на земельный участок с указанием кадастрового номера и его план, выданные комитетом по земельным ресурсам в 90-х годах?
Продать земельный участок без проведения межевания невозможно, поскольку, согласно ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с Федеральными законами.
Статьей 17 Федерального закона от 18.06.2001 №78-ФЗ «О землеустройстве» установлено, что границы земельного участка на местности выносятся в соответствии с «Правилами установления на местности границ объектов землеустройства», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 20.08.2009 № 688, и выполняются по координатам характерных точек таких границ (точек изменения описания границ объектов землеустройства и деления их на части), сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.
Таким образом, чтобы продать или подарить земельный участок, он должен быть сформирован как объект. Для этого необходимо провести землеустроительные работы по установлению границ земельного участка, обратившись к кадастровому инженеру. Результатом кадастровых работ, согласно ст. 37 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», будет изготовленный межевой план для последующего его представления в орган кадастрового учета.
Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе (в том числе земельных участках) в соответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ.
Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости (в том числе о земельном участке) определен ст. 7 Закона № 221-ФЗ и должен содержать среди прочих сведения: о кадастровом номере и дате внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ земельного участка; его адрес или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное); сведения о кадастровой стоимости, в том числе дате утверждения результатов определения такой стоимости; категории земель, к которой отнесен земельный участок; разрешенное использование.
Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Однако, несколько десятилетий назад в свидетельствах на право собственности на земельный участок и его плане не указывалась полная информация об участках, необходимая для состава сведений государственного кадастра недвижимости в соответствии с Законом № 221-ФЗ.
Чтобы исключить возможные споры со смежными землепользователями, предпочтительно заново уточнить границы и площадь земельного участка, получить свидетельство о государственной регистрации права в соответствии с Законом № 122-ФЗ.
Государственная регистрация прав на земельный участок и сделок с ним в соответствии со ст. 2 Закона № 122-ФЗ является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Марина ОРИЩЕНКО,
заместитель Солнечногорского
горпрокурора, советник юстиции