«СЕНЕЖ» 26.08.2011 г.
В редакцию пришло письмо от Елены Сергеевны Бутиковой. «Моя дочь получила квартиру от предприятия, в котором она работает. Может ли она приватизировать эту квартиру?» - спрашивает автор.
Уважаемая Блена Сергеевна! На ваш вопрос отвечают специалисты Солнечногорского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области:
- В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации /далее - ГК/ имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. По приватизации положения ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. Статьей 235 ГК установлено, что по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц. Иными словами, публичная собственность не может отчуждаться частным образом. Порядок совершения сделок приватизации определяется не только нормами гражданского законодательства, но и иными законами и иными правовыми актами.
Объектом приватизации может быть только государственный и муниципальный жилой фонд. Граждане могут приватизировать жилые помещения только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а также жилищный фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность. Закон о приватизации жилья не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и иных хозяйственных обществ.
Участниками договора приватизации могут быть только граждане РФ. Федеральным законом от 15.05.2001 №54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в Закон о приватизации внесены существенные изменения, в соответствии с которыми с 31 мая 2001 г. приватизировать жилые помещения могут только граждане РФ, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма. Таким образом, с 31 мая 2001 года приватизации подлежат только жилые помещения, которые заняты гражданами на основании договора социального найма. До этой даты была возможна приватизация жилых помещений, занимаемых гражданами на основании договора найма (как социального, так и коммерческого) или аренды. В настоящее время жилые помещения, занимаемые гражданами на основании договора аренды и коммерческого найма, приватизированы быть не могут.
Жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (статья 2 Закона о приватизации жилья). По существу, требуется либо участие всех проживающих в жилом помещении лиц в договоре безвозмездной передачи, либо их согласие на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).
Необходимо учитывать жилищные права граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание. Статьей 60 ЖК РСФСР было установлено, что жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими гражданами в случаях: призыва на военную службу или прохождения ее по контракту (в течение первых пяти лет); выезда по условиям и характеру работы, в связи с командировкой за границу или с обучением; помещения детей на воспитание в государственные детские учреждения, к родителям или опекунам (попечителя), в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя); выезда на лечение в лечебно-профилактическое учреждение.
Жилое помещение передается в собственность граждан в порядке приватизации бесплатно. Использовать право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда гражданин РФ может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения. При этом несовершеннолетние граждане могут приватизировать жилое помещение тоже только один раз. В ч. 1 статьи 11 Федерального закона от 4.07.1991 № 1541 -1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» четко установлено право всех граждан без указания возраста приватизировать занимаемое жилое помещение один раз, а для несовершеннолетних в ч.2 статьи 11 установлено дополнительное право однократной приватизации до достижения совершеннолетия. Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья два раза: первый раз в возрасте до 18 лет, второй - после его достижения.
Законодательно установлены сроки для приватизации жилого помещения. Реализовать право на приватизацию жилого помещения граждане РФ могут до 1 марта 2013 года.
Немаловажно отметить следующее. Один договор безвозмездной передачи должен быть подписан всеми участниками, поскольку долевая собственность в соответствии с п.4 статьи 244 Гражданского кодекса возникает при поступлении одного объекта в собственность нескольких лиц, а согласно п. 1 статьи 245 ГК РФ доли в праве общей собственности (отличные от равных) устанавливаются соглашением всех участников. Изменение момента приобретения права собственности на приватизированное жилье Федеральным законом №54-ФЗ существенно изменило и порядок регистрации. До 31 мая 2001 года граждане, приватизировавшие жилье в долевую собственность, могли обратиться в орган по регистрации прав независимо друг от друга, поскольку они становились собственниками с момента регистрации договора в местной администрации. В настоящее время необходимо, чтобы все граждане одновременно обратились за регистрацией права долевой собственности. Например, если квартира приватизируется тремя жильцами в равных долях, но один из них уклоняется от регистрации перехода права, осуществить регистрацию права только двух сособственников на 2/3 доли в праве невозможно. При приватизации не каждому гражданину передается по 1/3 доли, а целая вещь-квартира - передается в собственность трех лиц и право собственности на нее может возникнуть только одновременно.
В соответствии с п.1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», заявления должны подавать обе стороны договора: граждане - о регистрации своего права собственности; передающие жилье орган или организация - о регистрации ранее возникшего права и (или) перехода права собственности к гражданам. Кроме заявлений от сторон договора, для государственной регистрации должны быть представлены следующие документы: