Права у дома

Высшие суды отстояли интересы владельцев квартир, дач и участков

Это постановление сразу двух пленумов высших судов страны дало ответы на самые больные вопросы по жилью и недвижимости. В объемном документе Верховного и Высшего Арбитражного судов собрано чуть ли не все, что волнует каждого человека, у которого есть крыша над головой. Идет ли речь о незарегистрированной бане на даче, о возврате незаконно проданного дома, о границах дачного участка, о дворовой территории многоэтажки в городе. Главное в документе - разъяснение судьям страны, как разрешать споры, связанные с нашими правами на недвижимость.

Вопрос жилья или, официально выражаясь, недвижимости один из самых острых, болезненных, да что греха таить, и самый сложный с юридической точки зрения. И это объяснимо - право собственности в нашей стране появилось лишь двадцать лет назад. Поэтому собственники часто попадают в сложные ситуации, а суды нередко не могут разобраться, кто прав, учитывая постоянные изменения и дополнения в законы и появление новых юридических коллизий. Смысл постановления - необходимость выработать общий подход к решению вопросов собственности.

В публикуемом документе несколько глав, каждая из которых посвящена отдельной проблеме с недвижимостью.

Проблемы с самовольными постройками - головная боль для тех, кто с этим сталкивался. Наши граждане уверены - самовольное строение снесут всегда и при всех условиях, а сделать свой садовый домик или гараж "законными" невероятно дорого, а чаще всего невозможно. Высшие суды приняли решение в пользу граждан, но с условиями. Сносить самовольные постройки по суду можно только в нескольких случаях: когда строение представляет опасность для людей, когда нарушены градостроительные правила или когда самострой возведен на земле, где строительство запрещено. Лишь эти причины могут стать для судов основанием для отказа в регистрации прав на самовольную постройку. Если же с домом все нормально и он никому не мешает, просто построен без разрешения, то его можно зарегистрировать через суд. Высшие суды четко указали: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности.

Если самострой достался человеку по наследству, в подарок или был куплен, то его хозяином суд признает нынешнего владельца, а не того, кто строил. Если такую постройку признают незаконной и заставят снести, то придется это сделать сегодняшнему владельцу. Но он сможет предъявить иск тому, кто строил.

Главные суды страны прояснили ситуацию и в спорных случаях с наследством. Когда и как наследники становятся хозяевами недвижимости, если владелец умер? В постановлении сказано, что право переходит к наследнику независимо от госрегистрации права на недвижимость. Если дедушка при жизни не успел записать в госреестре свой домик, то для внука основаниями для владения дома станут документы о том, что дом принадлежал деду.

Много нужного и полезного увидят в публикуемом постановлении те, чья ситуация подходит под очень заковыристое понятие - "приобретательная давность". Ее надо понимать просто - когда человек давно живет в доме, который ему не принадлежит, то суд по основанию именно такой "давности" может признать его владельцем. По недвижимости срок "давности" определен в 15 лет, а по другому имуществу - пять лет.

В этой замечательной главе есть несколько условий для тех, кто считает себя хозяином по давности. Им станет человек, если он владел имуществом добросовестно, не скрывался, не пытался это имущество спрятать. Владение должно быть непрерывным по годам. При этом имущество может быть просто бесхозным, а может быть чьим-то собственным. Решение суда о праве владения по приобретательной давности считается основанием для госрегистрации недвижимости.

Проще станет жить и судиться собственникам долей в домах или квартирах, которые были проданы за их спиной. Три месяца с момента, как потерявший метры узнал, что его права нарушены, он может оспорить такую продажу.

Очень распространенная ситуация - человек купил квартиру, а фирма не регистрирует его право собственности, и жилище годами числится на самой фирме. А человек вроде и не собственник. В такой ситуации, сказано в документе, отсутствие регистрации не является основанием признать договор о покупке незаконным. Покупатель может просить суд одновременно передать ему имущество и зарегистрировать за ним право собственности, чтобы дополнительно не бегать по судам.

Порадует документ и тех жильцов многоэтажек, которые годами ведут борьбу с чиновниками за землю у дома. Высшие суды не оставили места для двояких толкований в таких спорах. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок "с элементами озеленения и благоустройства". Сам участок, на котором стоит дом, переходит в долевую собственность владельцев квартир в таком доме бесплатно. Для этого каких-либо бумаг от местных чиновников о возникновении права собственности у жильцов не требуется.

Если участок у дома не выделен и не оформлен, то собственники квартир вправе оспорить в суде действия или бездействия местных чиновников. В частности, можно обжаловать решения о предоставлении участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на его аренду, принятые местной властью.

Затронули высшие суды и споры между соседями. Есть у юристов такой термин - нарушение прав, не связанных с лишением владения. Это касается соседей по дачам, домам и квартирам. Предположим, один сосед сделал нечто, что сильно осложнило жизнь тем, кто живет рядом. Такие иски в суд рассматриваются независимо от того, на своей или чужой территории ответчик нарушает права истца. Говоря простым языком, даже если все плохое происходит за пределами вашей квартиры, но вам лично это сильно осложняет жизнь, суд и закон будут на вашей стороне.

Судебное постановление защитило и права тех, кто стал жертвой квартирных мошенников. Бывает, что одна и та же квартира оказывается проданной нескольким покупателям. Согласно постановлению, в таком случае в доме будет зарегистрирован тот, кто фактически в него въехал. То есть - кому повезло. Остальные вправе требовать с продавца убытки, и суд не может им отказать. Кстати, взыскать потерянные деньги можно даже с наследников продавца-обманщика.

Обжалованию не подлежит

Спорные вопросы в сфере недвижимости регламентированы

Совместное постановление N 10/22 Верховного и Высшего арбитражного судов РФ можно назвать знаковым - оно дает ответы на многие спорные вопросы, связанные с правами на недвижимость рядовых граждан. Председатель Высшего арбитражного суда РФ Антон Иванов назвал этот документ "основополагающим и для развития права, и для деятельности бизнеса, и для жизни общества".

Хотя постановление является по своей правовой сути разъяснением и не имеет силы закона, нет никаких сомнений в том, что суды будут руководствоваться им как "инструкцией к применению". Цель документа - выработать общий подход к решению вопросов собственности. Разъяснения высших судей касаются как организаций, имеющих недвижимость, так и простых граждан. Последним наверняка будут особенно интересны положения, касающиеся признания права собственности на недвижимость, узаконивания самовольных построек, наследования недвижимости. Все эти разъяснения наверняка установят более ясные и предсказуемые правила игры.

Спорная собственность

Каждая глава постановления посвящена отдельной проблеме с недвижимостью. Одна из первых глав - "Споры, связанные с приобретением права собственности" - разъясняет, к примеру, как быть в том случае, если после приобретения жилой недвижимости продавец не регистрирует жилье. Типичная ситуация - человек покупает квартиру в еще недостроенном доме. Продавец (он же застройщик) достраивает дом, вводит его в эксплуатацию, передает покупателю ключи от квартиры. Но не спешит передавать покупателю документы, необходимые для госрегистрации права собственности. Если человек отчается бороться с бездействием застройщика - добро пожаловать в суд, который теперь полностью будет на его стороне. "Ранее людям нередко приходилось участвовать поочередно в двух процессах, - комментирует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. - Сначала доказывать, что квартира его, а не застройщика, и лишь потом обращаться в суд с требованием зарегистрировать свое право. В результате срок госрегистрации откладывался примерно на полгода, а то и более. Теперь покупатель вправе обратиться в суд одновременно с двумя требованиями: о передаче имущества и регистрации права собственности. При этом отсутствие государственной регистрации не дает повода говорить о недействительности договора купли-продажи".

Еще одной важной новостью правоприменительной практики, которую отныне необходимо учитывать покупателям, стал пункт постановления, который закрепляет, что "иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества". "Не секрет, что многие покупатели относятся к необходимости строгого соблюдения требований о передаче приобретаемых квартир по актам приема-передачи, установленной Гражданским кодексом, как к чему-то не слишком важному, - говорит генеральный директор "РЕЛАЙТ-Недвижимости" Олег Самойлов. - В вопросе же принуждения продавца, уклоняющегося от совершения действий, необходимых для государственной регистрации, в покупательской среде и вовсе царит полная "расслабленность" - ведь расхожим мнением, которое, кстати, поддерживают многие риэлторы, является: "а мы в случае чего продавца через суд принудим". Так вот, теперь совершить подобное принуждение станет сложнее, поскольку его условием стала фактическая передача квартиры покупателю".

Внесена также ясность и относительно возникновения права собственности на недвижимость при получении наследства. "Нередко встречается ситуация - пожилой человек много лет владеет недвижимостью (например, дачей или квартирой), полученной еще при советской власти, - приводит пример Сергей Поправка. - Но регистрировать ее в порядке, установленном на сегодняшний день, пенсионер, естественно, не спешит. И вот наступает скорбный день - человек умирает. Как быть в такой ситуации наследнику? Вправе ли он претендовать на ту самую, не оформленную должным образом в собственность, квартиру? В постановлении высших судей дан ответ - да, наследник вправе претендовать на получение такой неоформленной недвижимости. Естественно, только в судебном порядке. Замечу, что ранее судебная практика по таким делам разнилась".

В другой главе разъяснено, что если было нарушено преимущественное право совладельца квартиры или дома на выкуп доли в этом объекте (проще говоря, если эту долю продали за его спиной), то "потерпевший" в течение трех месяцев вправе потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя.

Разъяснили судьи в отдельной главе и условия возникновения права собственности на жилье, которое человеку не принадлежит по документам, но он уже давно в нем живет. На основании, так называемого, срока давности, который для недвижимости составляет 15 лет, суд может признать его владельцем. Решение суда о праве владения по приобретательной давности теперь считается основанием для госрегистрации недвижимости. Но претендовать на гордое звание собственника сможет лишь человек, который все это время владел недвижимостью добросовестно, не скрывал факт владения недвижимостью и жил там не на основании договора (например, долгосрочной аренды).

Разрешенный самострой

Самовольное строительство - более чем актуальная тема. В постановлении сказано, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не является препятствием для отказа в признании права собственности. Отныне снос самовольной постройки возможен лишь в одном из трех случаев: если строение попросту опасно для людей или были нарушены градостроительные правила, а также если самострой возведен на земле, где строительство запрещено. Если же с домом все нормально и он никому не мешает, а просто построен без разрешения, то его можно зарегистрировать через суд. "Без преувеличения можно сказать, что самые громкие скандалы вокруг судебных споров о недвижимости были связаны именно с проблемой самостроя, - говорит Сергей Поправка. - Достаточно вспомнить историю с поселком "Речник" и близлежащего комплекса "Остров фантазий". А ведь, как ни грустно, широко разрекламированная "дачная амнистия" массового эффекта не дала. И неисчислимо количество дачников по всей России, которым могли предъявить "речниковские" претензии о сносе домов. Принятое постановление резко снизило эту вероятность".

Людям, проживающим в многоквартирных домах, верховные судьи разъяснили, что земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположена многоэтажка, принадлежит жильцам на праве общей долевой собственности. Причем принадлежит бесплатно, и какие-либо акты органов власти для возникновения права не нужны. Более того, жильцы вправе защищать свой участок и требовать прекращения нарушения их прав. Скажем, если какой-либо ретивый чиновник захочет отдать детскую площадку или цветник под автостоянку какому-нибудь ООО, то отныне у жильцов есть все шансы отстоять свою общественную зону в суде. В частности, можно обжаловать решения о предоставлении участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на его аренду, принятые местной властью.Решение высших судей должно помочь избежать нередкого в нашей жизни противостояния между соседями. Этой проблеме посвящены положения, касающиеся нарушений прав, не связанных с лишением владения. Под этим понимаются действия, попросту говоря, вредящие собственнику или осложняющие его жизнь. Например, некто организовал на соседнем участке свалку. Добро пожаловать в суд - у вас есть все шансы наказать вредителя, который не сможет ссылаться на то, что засоряет свой собственный, а не ваш участок. Ранее практика по таким вопросам разнилась, сейчас возможности для "творческого" толкования требований закона сведены к минимуму.

Также судьи разъяснили, что на такие споры не распространяется исковая давность, равная по общему правилу трем годам. Иными словами, ничто не мешает вам обратиться в суд сейчас, даже если предыдущие полвека вы покорно терпели незаконное хранилище отработанного ядерного топлива, расположенное в 10 метрах от принадлежащего вам загородного дома или квартиры.

Присутствует в постановлении и еще один фрагмент, который может существенно изменить действующую судебную практику. Отныне установлено, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество. Другие покупатели при этом вправе требовать лишь возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом, но не передачи объекта недвижимости в собственность. "До настоящего времени суды, рассматривая дела о спорах между лицами, претендующими на одно и то же имущество, принимали во внимание весь комплекс обстоятельств, дающих участникам спора заявлять свои требования, - поясняет Олег Самойлов. - Безусловно, подобные споры представляли для судов высокую сложность, а вынесенные решения регулярно оспаривались теми, кто оставался ими неудовлетворен. Постановление внесло значительное облегчение в работу судов, сведя принятие решения о том, кто из претендентов на имущество является надлежащим, к факту первенства. Таким образом, в данном вопросе теперь главенствует принцип "кто первый встал - того и тапки". Причем необходимо отметить, что сам факт первенства будет устанавливаться судами по признаку получения недвижимого имущества во владение, то есть возникновения у приобретателя права обладать этим имуществом".