Уважаемый Борис Всеволодович, уважаемые члены Правительства, уважаемые коллеги!
В начале 2005 года был опубликован пакет федеральных законов, направленных на реформирование жилищно-коммунальной сферы.
Безусловно, наиболее важное значение среди этих федеральных законов имеет Жилищный кодекс Российской Федерации.
Однако весь комплекс новых жилищных правоотношений, а также задачи связанные с модернизацией старых отношений и перспективные задачи, становятся ясными только после изучения помимо Жилищного кодекса иных федеральных законов из названного пакета.
К ним относятся Федеральные законы:
- 'О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации';
- 'Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса';
- 'О жилищно-накопительных кооперативах';
- 'Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации',
- 'О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований'.
Внесены важные изменения к действующим федеральным законам:
'Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации';
'О ветеранах';
'О социальной защите инвалидов в Российской Федерации';
'О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации';
К иным федеральным законам.
Следует выделить следующие принципиально важные моменты правой ситуации после 1 марта 2005 года.
На 1 января 2005 года на учете нуждающихся в муниципальных образованиях состояло 135 тысяч семей.
Из них льготные категории по статье 14 Закона 'О ветеранах' и Закону 'О социальной защите инвалидов в Российской Федерации' (инвалиды 1 и 2 группы и семьи, имеющие детей инвалидов) составляли 7 тысяч семей.
Данная очередь будет частично сокращена за счет выделения из Федерального бюджета соответствующих средств на приобретение жилой площади для отдельных льготных категорий при условии, если они встали на учет до 1 января 2005 года.
Всего предполагаемый вклад Российской Федерации в сокращение старой очереди составляет 5 процентов от общего количества очередников.
Вводятся новые правила принятия на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договору социального найма.
На учет нуждающихся в получении жилых помещений по договору социального найма будут приниматься только малоимущие граждане. Статус малоимущего должен определяться не только с учетом официального дохода членов семьи гражданина, но и также с учетом стоимости имущества, находящегося в собственности членов его семьи и подлежащего налогообложению. В этом отличие от правил определения права на жилищную субсидию.
Изменения затронули норму постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (учетную норму).
Напомню, что ранее на учет по общему правилу принимались граждане, имеющие обеспеченность 5 квадратных метров жилой площади на одного человека.
По новому Жилищному кодексу на учет будут приниматься граждане, имеющие на одного члена семьи примерно 10 квадратных метров общей площади жилого помещения. Примерно, так установление нормы учета прерогатива органов местного самоуправления. Однако по оперативной информации большинство органов местного самоуправления пришло к выводу о том, что оптимальной будет именно эта норма.
Еще одно отличие нового Жилищного кодекса от старого в регулировании вопроса о норме предоставления жилого помещения.
Ранее жилое помещение предоставлялось по норме 12 квадратных метров жилой площади. Исходя из требований кодекса впредь жилые помещения будут предоставляться из расчета примерно по 18 квадратных метров общей площади жилого помещения на одного человека.
К очередникам, вставшим на учет по старому законодательству, новые требования применяться не будут.
Снятие с очереди, вставших на учет до 1 марта 2005 года осуществляется только по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом 1983 года - требование о признании малоимущими на них распространяться не будет.
За счет федеральных субсидий жилые помещения будут предоставляться, вставшим на учет до 1 января 2005 года из числа следующих льготных категорий:
- инвалидов ВОВ;
- участников ВОВ;
- инвалидов боевых действий;
- вдов участников ВОВ;
- награжденных знаком 'Жителю блокадного Ленинграда';
- инвалидов 1 и 2 группы;
- семей, имеющих детей инвалидов.
А также некоторых иных категорий. Всего около 7 тысяч семей.
Чтобы программа субсидий на приобретение жилья льготникам заработала необходимо на уровне субъекта Российской Федерации собрать и представить в Министерство здравоохранения и социального развития РФ персональные списки льготников.
Кроме того, требуется определить в какой форме (в собственность или по договору социального найма) предоставлять им жилье. По общему правилу лица, получившие жилые помещения после 1 марта 2005 года не имеют право на его приватизацию. Однако субъект федерации вправе сделать исключение для данной категории льготников и предоставить им жилые помещения в собственность.
Необходимо определить, как распределять выделенные в виде субвенций средства между муниципальными образованиями и между категориями льготников.
В этих целях предлагается:
- квартиры льготникам представлять не в собственность, а по договору социального найма;
- поступившие средства на приобретение квартир выделять на конкретных лиц в порядке очередности общей для Московской области.
Новое жилищное законодательство предусматривает право субъекта Российской Федерации по собственному усмотрению поддерживать отдельные категории граждан, предоставляя им жилые помещения из собственного жилого фонда.
К ним относятся любые социально-значимые категории жителей Московской области (например, учителя, врачи, ветеринарные работники и т.д.). Необходимо помнить, что данная поддержка должна осуществляться только за счет средств из областного бюджета.
Жилищный кодекс устанавливает правило, в соответствии с которым все уровни власти - Российская Федерация, субъект Федерации, орган местного самоуправления разрабатывают только то, что поручено им самим Жилищным кодексом или иными федеральными законами.
Основными законами Московской области, которые следует принять, являются:
'Об учете граждан, нуждающихся в получении жилых помещений по договору социального найма';
'О порядке признания жителей Московской области малоимущими';
'О порядке осуществления на территории Московской области полномочий в сфере жилищного законодательства, предоставленных субъекту федерации Жилищным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами'.
Их необходимо принимать пакетом.
Кроме данного - самого важного пакета законов, необходимо принять следующие нормативные акты Московской области.
К их числу относятся Законы Московской области:
- 'Об обеспечении жилыми помещениями по договорам социального найма некоторых категорий жителей Московской области'
- 'О внесении изменений в Закон Московской области 'О передаче гражданами приватизированных жилых помещений в собственность Московской области или в муниципальную собственность'
Постановления Правительства Московской области:
- 'О порядке предоставления служебных помещений в жилищном фонде Московской области';
- 'О порядке предоставления жилой площади в общежитиях, находящихся в собственности Московской области';
- 'О порядке предоставления жилых помещений в домах маневренного фонда Московской области';
- 'О порядке предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания Московской области';
- 'Об утверждении форм документов, предоставляемых гражданами при принятии на учет нуждающихся в получении жилого помещения по договорам социального найма';
- 'О признании утратившим силу Постановления Правительства Московской области от 5 февраля 2004 года ?51/46 'Об утверждении Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставлении жилых помещений в Московской области'.
Основными нормативными документами, которые необходимо принять органам местного самоуправления являются следующие:
- 'О размере учетной нормы жилого помещения в целях постановки на учет нуждающихся в получении жилого помещения по договору социального найма';
- 'О норме предоставления жилого помещения по договору социального найма';
- 'О размере дохода и стоимости имущества в целях постановки на учет нуждающихся в жилом помещении по договору социального найма';
Кроме того, органам местного самоуправления требуется принять решения:
- 'О порядке осуществления на территории муниципального города (района) полномочий в сфере жилищного законодательства, предоставленных органам местного самоуправления Жилищным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами'
- 'О порядке предоставления служебных помещений в жилищном фонде муниципального образования'
- 'О порядке предоставления общежитий в жилищном фонде Московской области';
- 'О порядке предоставления жилых помещений в домах маневренного фонда муниципальных образований'.
В сфере исполнения полномочий общим для всех уровней власти является:
- определение порядка предоставления жилых помещений в собственном специализированном жилом фонде, а также признание своего жилого фонда непригодным для проживания.
Особое значение для действия ряда социально значимых норм Жилищного кодекса имеет понятие - малоимущие граждане. Оно имеет значение для определения права граждан на четыре разных социальных льготы, а именно права:
- на расприватизацию квартиры;
- на освобождение от оплаты за наем социального жилья;
- на жилищную субсидию;
- на постановку на учет в целях получения социального жилья.
На представленном слайде показано, что объединяет условного имеющего все четыре права.
Общими для перечисленных прав являются документы о ежемесячном доходе членов семьи.
У права на постановку на учет имеется одно отличие. Для его определения требуется обследование имущественного положения заявителя и членов его семьи с учетом принадлежащего им имущества, подлежащего налогообложению.
Для реализации своего права малоимущий (условно - учитель) должен принести один и тот же пакет документов в четыре разных отдела:
- отдел жилищных субсидий;
- комитет социальной защиты;
- отдел по учету;
- отдел приватизации жилой площади
Решение о признании малоимущим принимает один и тот же орган - орган местного самоуправления.
Предлагается упростить схему обращения - до одного органа занимающегося имущественным положением граждан в целях социальной защиты населения.
При определении среднедушевого дохода семьи руководствуются справками по Перечню и по форме, установленному Постановлением Правительства Российской Федерации ?512 от 20.08.2003 г. 'О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания государственной социальной помощи'.
Несколько слов о ситуации с приватизацией жилых помещений после 1 марта 2005 года.
Право на бесплатную приватизацию после 1 марта 2005 года имеют только граждане, получившие жилые помещения по договору социального найма до 1 марта 2005 года.
Право на расприватизацию ранее приватизированных жилых помещений до 1 января 2007 года будут иметь только малоимущие граждане.
Малоимущей в целях получения бесплатного жилья может быть признана семья (одиноко проживающий гражданин), доход которой и стоимость предполагаемой выручки от проданного налогооблагаемого имущества не позволит приобрести жилое помещение по нормам предоставления на праве собственности за средний период ожидания социального жилья в данном муниципальном образовании.
Таким образом, понятие, употребляемое в указанных целях, может резко не совпадать с общепринятым представлением. В данную категорию, скорее всего, попадут семьи со средними доходами, например, со среднедушевым доходом семьи в 10 тысяч рублей в месяц.
Очевидно, что при таком доходе коммерческие банки ипотечный кредит заявителю не выдадут, и накопить средства на приобретение квартиры такой семье также вряд ли удастся.
Выделяется четыре важных темы практического характера:
1. Обязательность заключения письменных договоров социального найма жилья - отказ от использования ордера как основания для вселения и регистрации граждан по месту жительства;
2. Введение технических паспортов помещений;
3. Создание условий для управления собственностью в многоквартирных жилых домах;
4. Уточнение структуры оплаты за жилье.
Письменный договор социального найма приобретает особое значение.
Дело в том, что с данным договором связаны серьезные правовые последствия:
1) Регистрация по месту жительства (отменяется ордер на вселение);
2) Каждый член семьи вписывается в договор при прибытии и выбытии;
3) В связи с этим на членов семьи возлагается ответственность за содержание жилого помещения и оплату за наем и коммунальные услуги
Для того, чтобы права граждан не были ущемлены, об этом необходимо предупредить органы паспортно-визовой службы.
Безусловно, предстоит серьезная работа по заключению письменных договоров по ранее предоставленным жилым помещениям.
Как уже было упомянуто контроль за перепланировкой и переоборудованием жилого помещения невозможен без введения на помещение технического паспорта.
Кодекс возлагает контроль за самовольной перепланировкой и переоборудованием жилых помещений (в том числе находящихся в собственности граждан) на органы местного самоуправления государственные органы.
Это возможно только после введения технического паспорта помещения.
Также очевидно, что данное мероприятие является весьма трудоемким.
Следует отметить, что неприкосновенность жилища делает сомнительным возможность такого контроля за помещениями, находящимися в собственности граждан.
Необходимо создать условия для управления собственностью в многоквартирных домах.
В этой связи, следует пояснить что, до введения в действие Жилищного кодекса весь жилой фонд, кроме частных домов, условно относился к муниципальной собственности, и орган местного самоуправления передавал его по договору для управления своему муниципальному унитарному предприятию (договор хозяйственного ведения или оперативного управления).
По новому законодательству таких договоров будут сотни, так как каждый дом, в котором имеется хотя бы два собственника, должен избрать собственный способ управления и управляющую организацию.
Предстоит большая организационная работа по выбору способа управления многоквартирными домами.
К сожалению, возможно появление большого количества споров между гражданами по вопросу управления собственностью. Хотелось бы инициативу массы собственников направить в мирное русло.
Несколько слов об отличиях по оплате за жилье по старому и новому жилищному законодательству.
Как Вы видите, для нанимателя вводится обязательная оплата за наем жилого помещения.
Для собственника увеличивается сумма оплаты за содержание и ремонт. Расходы за капитальный ремонт, ремонт мест общего пользования, а также оборудования переносятся в полном объеме на собственника квартиры в многоквартирном доме.
Для собственника увеличивается бремя налогов. В первую очередь это налог на имущество и земельный налог за участок под многоквартирным жилым домом.
Нельзя не отметить связанную с этим новую проблему.
С 1 января 2006 года в соответствии с внесенными изменениями в часть 2 Налогового кодекса Российской Федерации отменяются льгота по уплате налога на имущество организаций, имеющих в собственности жилой фонд. По данному виду налога налоговая ставка составляет 2,2 процента. Если этот налог будет начисляться не на балансовую, а на рыночную стоимость имущества значительно вырастет оплата за наем социального жилья.
Следует отметить, что данную льготу может предоставить субъект Российской Федерации.
Еще одна не менее важная проблема связана с отсутствием увязки полномочий по предоставлению социального жилья по новому Жилищному кодексу с Федеральным законом ?131-ФЗ 'Об общих принципах организации местного самоуправления'. С 1 января 2006 г. будет некому предоставлять жилые помещения лицам, вставшим на учет до 1 марта 2005 г.
Дело в том, что в Федеральном законе №131-ФЗ от 6 октября 2003 г. закреплено только полномочие о предоставлении жилых помещений малоимущим. Эта функция закреплена за муниципальным поселением и городским округом.
А лица, вставшие на учет до 1 марта 2005 года принимались на учет по старому законодательству без признания их малоимущими.
Необходимо вносить изменения в законодательство.
И, наконец, последняя практическая проблема.
Как вести учет граждан, обращающихся с заявлениями о постановке на учет нуждающихся в социальном жилье в условиях задержки с принятием Законов Московской области, в том числе о порядке признания малоимущими.
Предлагается применять аналогию права в соответствии с частью 2 статьи 6 Жилищного кодекса и принимать заявления при наличии всех остальных документов. При этом предлагается разъяснять заявителю требование о представлении недостающих документов о доходе и имущественном положении в разумный срок после принятия соответствующих нормативных документов. Решение о постановке на учет или об отказе в постановке принимать позднее. Эта мера позволит не допустить социальную напряженность в регионе.
Спасибо за внимание!