Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копии писем Росреестра от 29.12.2014 N 14-исх/15310-ГЕ/14 и Минэкономразвития России от 04.02.2015 N Д23и-323 по вопросу применения статьи 28.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
| Заместитель руководителя | Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА |
Приложение
В Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии поступают обращения граждан и организаций относительно применения пункта 1 статьи 28.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 28.1 Закона о регистрации запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на основании заявления лица, право собственности которого в ЕГРП было зарегистрировано ранее (далее - в данной статье указанное лицо именуется предшествующим правообладателем).
При реализации данной нормы на практике возникает вопрос - какое лицо может рассматриваться в качестве предшествующего правообладателя: только то лицо, право которого был зарегистрировано до внесения в ЕГРП актуальной записи о праве, либо любое лицо, чье право собственности на соответствующий объект недвижимости когда-либо было зарегистрировано в ЕГРП.
С одной стороны, статья 28.1 Закона о регистрации не дает четкого ответа на данный вопрос, с другой - представление заявления о наличии возражения в отношении зарегистрированного права лицом, не являющимся непосредственно предшествующим правообладателем по отношению к лицу, чье право зарегистрировано в ЕГРП, не входит в перечень оснований для оставления такого заявления без рассмотрения, предусмотренный пунктом 1 данной статьи.
Полагаем, что правом на подачу заявления о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости обладает любое лицо, право собственности которого на соответствующий объект недвижимости когда-либо было зарегистрировано в ЕГРП.
При этом пунктом 7 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК), введенной Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), предусмотрено:
в отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее;
если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется; в этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается;
лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.
В силу статьи 11 ГК защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.
Статья 46 Конституции Российской Федерации гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод.
Согласно статьям 3, 4, 6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК):
заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов; отказ от права на обращение в суд недействителен;
суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов, в случаях, предусмотренных ГПК, другими федеральными законами, гражданское дело может быть возбуждено по заявлению лица, выступающего от своего имени в защиту прав, свобод и законных интересов другого лица, неопределенного круга лиц или в защиту интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований;
правосудие по гражданским делам осуществляется на началах равенства перед законом и судом всех граждан независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям и других обстоятельств, а также всех организаций независимо от их организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения, подчиненности и других обстоятельств.
Аналогичные положения содержатся в статьях 4, 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Указанные нормы позволяют сделать вывод о том, что правом на обращение в суд обладает любое заинтересованное лицо, которое полагает, что его право нарушено, в частности, лицо, полагающее, что запись о государственной регистрации его права собственности в ЕГРП была незаконно погашена, независимо от даты погашения такой записи.
Кроме того, в пояснительной записке к проекту федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в настоящее время Закон N 302-ФЗ) было указано:
если какое-либо лицо, являющееся правообладателем, неправомерно исключено из реестра (в результате неправомерных действий третьих лиц, в силу недействительной сделки и прочих обстоятельств), во избежание появления фигуры добросовестного приобретателя соответствующего объекта предлагается закрепить конструкцию отметки в реестре о возражении;
такая отметка может быть сделана по заявлению только того лица, которое ранее было указано в реестре в качестве правообладателя. Данная мера будет способствовать защите от противоправного присвоения чужой собственности и одновременно не предоставит слишком широкую возможность отражения в реестре возражений неопределенного круга лиц. Защита остальных лиц может осуществляться посредством внесения в реестр записи о возникшем судебном споре с их участием.
Поскольку при совершении мошеннических действий с объектами недвижимости могут быть совершены несколько последовательных сделок с такими объектами с целью "придать" новому правообладателю статуса "добросовестного приобретателя", представляется неверным ограничивать бывшего собственника в его праве представить заявление о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости.
С целью формирования единообразной практики территориальными органами Росреестра, учитывая полномочия Минэкономразвития России в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, просим высказать позицию Минэкономразвития России относительно понятия "предшествующий правообладатель" и круга лиц, имеющих право подавать заявление о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости.
| Заместитель руководителя | Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА |
Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев обращение по вопросу применения статьи 28.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в целях формирования единообразной практики регистрационной деятельности сообщает, что поддерживает позицию Росреестра, изложенную в письме от 29 декабря 2014 г. N 14-исх/15310-ГЕ/14.
| Директор Департамента недвижимости | Д.В. МАМОНТОВ |